У Запоріжжі завжди існувала та існує проблема ЖКГ. Пів біди, коли жаліються просто на високі тарифи та невчасно зроблені не занадто важливі ремонтні роботи. Але коли будинок розвалюється просто на очах і ніхто нічого не робить, – це страшно. Таких випадків у Запоріжжі безліч. І ми вже писали зокрема про будинок на Соборному, 234 та 189.

У Telegram-каналі «Питання/Відповідь» було проведено опитування з головним питанням «Чи подобається вам стан вашого будинку, а також перед будинкової зони?». З усіх опитаних 50 відсотків не задоволені тим, що ремонт стоїть на місці. 28 відсотків задоволені, а 22% – живуть в приватних будинках. 53 відсотки з усіх опитаних користуються послугами керуючих компаній. То чому ж так відбувається? Чи є вихід з цієї ситуації?

Альтернативою керуючій компанії є створення ОСББ. Але як би часто ця тема не підіймалася в суспільстві, питань залишається завжди багато. Ми вирішили поставити їх координатору проєкту ЄС/ПРООН/HOUSES в Запорізькій області Генадію Устімову. Про плюси та підводні камені на шляху створення та розвитку ОСББ.

Навіщо потрібно створювати ОСББ?

ОСББ є передовою формою правління в багатоквартирному житловому секторі. Ця форма дає можливість більш дієвого управління спільною власністю власників квартир – будинком.  А по-друге, такий проект надає можливість запроваджувати сталі енергоефективні рішення. Тобто модернізацію житлового фонду шляхом виконання капітальних ремонтів, спрямованих і на енергозбереження, і на енергоефективність. Тому програма розвитку ООН запровадила проєкт HOUSES. Цей проект передбачає підтримку створення ОСББ, розвитку їх потенціалу, перетворення житлово-будівельних кооперативів на ОСББ.

ЄС/ПРООН/HOUSES «Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» – це нова програма, що почала працювати з грудня 2018 року. Проект покликаний стимулювати та підтримати створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) у всіх 24 областях України. Основна мета – мобілізація співвласників житла в багатоквартирних будинках в Україні та підтримка їхньої мотивації до підвищення рівня енергоефективності власних будинків.

Чому виникла ідея впровадження цього проекту?

Через подібні програми проходили вже наші сусіди з країн Східної Європи. Наприклад, Польща, Словенія, Словаччина. Це дало змогу знизити енергоспоживання в житловому секторі у три-чотири рази, ніж в Україні. Тому наша задача навчити наших учнів як створити ОСББ, як організувати перші загальні установчі збори, як вмотивувати співвласників і т.д.

Ми створили цифрову платформу houses.in.ua. Тут вже зареєстровано понад 5 тисяч ОСББ та ініціативних груп. Від Запорізької області таких приблизно 300. Завдяки нашому проекту в Запоріжжі було створено близько 100 ОСББ.

Якщо торкатися статистики, на момент початку проекту Houses в Україні із 170 тисяч багатоквартирних будинків понад 70 відсотків потребували капітального ремонту. Тоді існувало лише 30 тисяч ОСББ.

З чого розпочати створення ОСББ? Що для цього потрібно?

  • В першу чергу потрібно створити ініціативну групу співвласників квартир та житлових приміщень в кількості не менше трьох осіб. Згодом прийняти рішення щодо створення ОСББ та розпочати роботу з іншими співвласниками до перших загальних установчих зборів. На цьому етапі варто розробити проект майбутнього статуту, придумати назву ОСББ, відібрати майбутніх членів правління ОСББ та голову.
  • Далі ця ініціативна група проводить роботу щодо отримання з реєстру речових прав на нерухоме майно витягів на квартири та нежитлові приміщення. Проводиться робота з органами місцевого самоврядування. Якщо, наприклад, є неприватизовані квартири, тоді відповідні органи державної влади, які теж є співвласником, повинні бути запрошені на подальші збори.
  • Підготовка до загальних зборів. Не менше ніж за 14 днів до їх проведення всі співвласники повинні бути попереджені про час, місце, дату проведення. Перед зборами варто скласти порядок денний про створення ОСББ, про затвердження статуту, про вибори управляючих ОСББ.
  • Для того, щоб створити ОСББ, потрібно бажання співвласників, котрі перебувають у приватній власності, не менше 70 відсотків за площею квартир або нежитлових приміщень. А також власники понад 50 відсотків площ квартир чи нежитлових приміщень. Саме тоді такі питання вважатимуться прийнятими.
  • Після проведення загальних зборів та після голосування, оформлюються відповідні протоколи, підписується статут і подаються документи на державну реєстрацію. Це можна зробити через Центр надання адміністративних послуг.
  • Після реєстрації ОСББ відбувається перехід його на самостійне фінансування або ж робота при керуючій компанії на тих умовах, котрі є, або змінювати їх. ОСББ має перевагу в тому, що має право самостійно укладати договори, на тих умовах, котрі пропонують співвласники, а не на умовах керуючої компанії.
  • В разі прийняття рішення про самозабезпечення, варто сформувати штат необхідних працівників. Також формується кошторис – річний бюджет. Варто відповісти на такі питання: що потрібно зробити? Скільки на це потрібно грошей? І так далі.

Якщо будинок перебував під управлінням КК, чи реально його передати під управління ОСББ?

Так, будинок, в якому не було ОСББ, має можливість залишитися на тих же умовах правління або в особі співвласників створити об’єднання без статусу юридичної особи. Але тут відразу треба приймати рішення щодо самозабезпечення. ОСББ – це юридична особа, яка також має можливість самозабезпечення.

Що у Запоріжжі заважає, а що сприяє створенню ОСББ? На вашу думку, якої підтримки не вистачає?

Різкий приріст створення ОСББ у Запоріжжі був у першій половині 2016 року. До цього був приріст 5-6 відсотків, зараз 8-9. 

Згодом в тому ж році був прийнятий, але ще тоді не вступив в силу, закон щодо змін до закону про житлово-комунальні послуги та до закону про особливості права власності в багатоквартирних будинках. За нововведеннями в тих будинках, в яких немає ОСББ, фактично органи місцевого самоврядування могли самостійно назначити керуючу компанію. Звичайно це не сприяло розвитку та створенню ОСББ.

Незабаром керуючі компанії почали підвищувати тарифи і люди змушені були створювати ОСББ. В кінці 2018 та на початку 2019 року запрацював проект ЄС/ПРООН Houses. І людей до створення ОСББ ще стимулювала можливість отримання знань і вже в вересні 2019 року була запущена програма «Енергодім» фонду енергоефективності. Ця програма надає гранти тільки ОСББ.

Масовий етап створення ОСББ розпочався тоді, коли пішов «позитивний шум» в люди. З’являлися реальні ініціативні групи та успішно створені угруповання. Тобто розпочався процес створення вже не просто від страху, а від можливостей.

А можливості є. В нас по запорізькій області з дванадцятьма адміністративними субєктами підписані меморандуми про співпрацю з фондом енергоефективності. Це міста та ОТГ, де є багатоквартирний житловий фонд. Це дало можливість приймати місцеві програми чи участі цими місцевими радами в програмах підтримки ОСББ за рахунок коштів місцевої влади.

Зараз влада на місцях розуміє, що ОСББ це школа демократії, яка краще обєднує для того, щоб частково перекласти відповідальність на співвласників, але й частково підтримати.

В будь-якому випадку житлово-комунальна сфера в містах та в обласних центрах для місцевої влади є завжди кричущою. А тут зявляються відповідальні власники, котрі кажуть: «Ми знаємо, що для наших будинків потрібно. Нас навчають в проекті Houses. Нам дають гранти у фонді енергопідтримки. А ви, місцева влада, будете в стороні залишатися?» А місцева влада зацікавлена, бо це їх виборці.

Тому можу сказати, що процес створення ОСББ зараз знаходиться в дуже активній фазі по Запорізькій області та по місту Запоріжжя.

Фонд «Енергодім» — це програма часткового відшкодування витрат на заходи з енергоефективності в багатоквартирних будинках. Програма затверджена Наглядовою радою Фонду 16 серпня 2019 року (в редакції від 30 вересня 2020 року) та діє до 31 грудня 2023 року на всій території України, окрім тимчасово окупованих територій.

Аби дізнатися про сучасний стан фонду в Запоріжжі, ми поспілкувалися з регіональним радником у Запорізькій області програми підтримки Фонду енергоефективності України Міжнародної фінансової корпорації (IFC) Ігорем Галочкою.

Чому “Енергодім”, а не “теплі кредити”? В чому відмінність?

Відмінностей між програмою «теплі кредити» та «Енергодомом» багато. Головні пов’язані зі зміною законодавчо-нормативних актів. Наприклад, так звані теплі кредити почали роботу в першому півріччі  2015р., а в 2017 році був прийнятий ЗУ «Про енергетичну ефективність будівель», котрий передбачав сертифікацію енергетичної ефективності будівлі, так званий енергоаудит. Тому в минулій програмі допомоги ОСББ не було вимоги наявності енергетичного сертифікату. Але це звичайна практика розвиненого суспільства і на заході жодна людина не купить квартиру в будинку, не знаючи її характеристики щодо споживання енергії.

Крім того, основною вимогою при програмі “Енергодім” є складання проектної документації, яка в подальшому буде захищати голову правління та співвласників в процесі впровадження заходів (цієї вимоги раніше не було в «теплих кредитах»).

На якому етапі дії програма зараз знаходиться в Запоріжжі?

Програма «Енергодім» була підтримана минулим скликанням міських депутатів рішенням від 26.02.2020 №56, але в бюджеті в 2020 році та на початку 2021 року коштів не було передбачено. Сподіваюсь, депутати нового скликання розберуться і виправлять цей недолік. Чому я вважаю, що це була велика помилка, не виділити кошти на це?  Підрахунки показують, що 1 грн підтримки програми дає мультиплікаційний ефект залучення інвестицій ззовні області до 25 гр.! Крім того, є статистика, яка говорить, що залучення 10 млн грн в будівельну сферу,  забезпечує роботою і відповідно доходами 150 робітників. А в них є родина і вони будуть кошти витрачати на певній території, що забезпечить податки по всьому ланцюгу. Під час пандемії, коли кожна міська влада каже про зниження доходів бюджету, то така співпраця з програмою Фонду енергоефективності України частково компенсує ті кошти, які були втрачені.

На вашу думку, на якому етапі зараз знаходиться процес створення ОСББ в Запоріжжі?

ОСББ створюються, але не тими темпами як це було в 2016-2017 роках. Створення ОСББ вигідно не тільки співвласникам, а й органам місцевого самоврядування (ОМС). Якби ОМС брав на себе хоча б організацію установчих зборів: проводив би їх в багатоквартирному будинку, у котрому не створено ОСББ. Готував списки всіх співвласників, надсилав їм повідомлення про проведення установчих зборів, допомагав із швидким отриманням техдокументації на будинок тощо. То  діючих ОСББ в місті було б значно більше.

Але і існуюча статистика показує, що частка ОСББ займає майже 30% багатоквартирного фонду міста. І дана частка дуже гарна, і дозволяє подивитися багато гарних прикладів взаємодії влади та мешканців міста, так як за програмою «Енергодім» лише ОСББ може отримати інформаційну та значну фінансову допомогу.

Вже 38 ОСББ міста зробили енергоаудит шляхом витрачання коштів. З них 3 ОСББ вже своїм коштом зробили наступний крок – проектування і перевірку проекта в експертній організації і затвердили їх в Фонді ЕЕ. Про що це каже? Що 3 ОСББ повірили обіцянкам депутатам міської ради та керівництву міста, а інші 35 ОСББ очікують на виконання прийнятого рішення. І наприкінці, про гроші. Вказані 3 ОСББ мають бюджет проекту на 23 млн. грн.

Підводні камені, на які можна наштовхнутися при створенні ОСББ

Генадій Устімов: Найчастіше підводним каменем є людський фактор. Співвласники, котрі не знають що таке ОСББ і як це функціонує, як правило, і не хочуть долучатися до його створення, на жаль. Наприклад, багато людей похилого віку не сприймають новації та бояться втратити пільги або субсидії. Від незнання вмикається режим самозбереження, але ця проблема вирішується впродовж деякого часу.

На етапі перехідного періоду самозабезпечення трапляються важкі моменти. Як повідомляти правильно КК про укладання нових або розірвання старих договорів з постачальниками послуг.

Нюансів багато і, як правило, їх з’являється з часом все більше і більше, чим довше існує ОСББ. Проблеми існують завжди і всюди, але вони вирішуються.

Чи відомі Вам практики ЄС на шляху реформування сфери ЖКГ? Чим відрізняється процес створення ОСББ у нас і там?

Якщо брати до прикладу шлях Польщі в цій справі, то вони проходили його доволі складно і довго. В Україні все якось швидше вирішується з цим питанням. Країни Прибалтики проходили аналогічний шлях щодо впровадження енергомодернізаційних заходів на житловому фонді і багато представників України мали навчальні поїздки туди задля переймання досвіду.

Тому коли ми запроваджували проект Houses, за основу ми взяли все ж таки не грантовий потенціал проекту, а навчальну частину. Щоб при створенні майбутніх ОСББ люди уникали неправильних рішень.

Ми в рази перевищуємо по кількості створення ОСББ. Наш фонд енергоефективності взагалі розрахований на 5 років, це дуже швидко для впровадження такого проекту. Польща проходила цей процес протягом 10ти років.

Чи відомі Вам додаткові можливості для ОСББ, які були б надані місцевою або/та ценральною владою для підтримки цього процесу?

Свого часу це були програми теплих кредитів, але вони стосувалися не тільки ОСББ, а й інших співвласників. Теплий кредит — це особлива програма кредитування, яка спрямована на фінансову допомогу в утепленні житлових будинків. Частина кредиту відшкодовувалася державою.

Взагалі в Запорізькій області є програми з фінансування відновлення технічних паспортів БТІ будинків, співвласники яких створили ОСББ. Запорізька міська рада в лютому 2020 року, напередодні підписання меморандуму з фондом енергоефективності, також прийняла відповідний пакет підтримки. Запорізькою обласною радою зараз розробляється програма підтримки саме ОСББ.

Є ще такий механізм, як револьверні фонди (від слова «револьвер», в котрому крутиться барабан). Специфіка полягає в тому, що кошти на розвиток певного ОСББ беруться безвідсотково, впроваджуються певні заходи, повертаються гроші і передаються потім іншому ОСББ. Тобто це безкінечний механізм без банківських кредитів. І такі револьверні фонди створені асоціаціями ОСББ за рахунок внесків співвласників, а також за рахунок місцевого бюджету. Зараз ми в роботі впровадження проекту щодо створення таких обласних револьверних фондів. 

Як можна потрапити на навчання проєкту ЄС/ПРООН Houses?

Для того, щоб стати учасником навчання проєкту, потрібно зареєструватися на платформі houses.in.ua. Реєстрація триває буквально 10-15 хвилин, потім з вами зв’яжуться та нададуть допомогу.

Чи надається потім учасникам координаторська підтримка?

Після навчання учасникам надається не просто координаторська допомога, а певна допомога координатора на місці. Я особисто допомагав і статути писати, і загальні збори організовувати. Ми допомагаємо доносити до співвласників переваги створення ОСББ. Допомагаємо з реєстрацією, підказуємо до кого звернутися в органах місцевого самоврядування, щоб безкоштовно отримати витяги про створення ОСББ. Ми завжди знаходимося на звязку.

В чому специфіка?

Важливим нюансом проєкту є проектний підхід. Ми починаємо навчання, закінчуємо його, але після себе залишаємо базову площадку. Тобто зараз, в процесі розвитку проєкту, ми створюємо ресурсні центри. І коли проєкт закінчиться, ці центри на базі органів місцевого самоврядування, асоціацій ОСББ та центрів енергоефективності продовжать підтримувати процес створення ОСББ та їх розвиток.

Всі наші матеріали та записи передані асоціаціям та керівникам ОСББ. Ми повністю після себе залишаємо алгоритм правильних дій, так би мовити, подорожню карту для майбутніх асоціацій.

Читайте також: «Якщо не подбати про появу ІТ-фахівців, за 10 років Україна може втратити галузь» – власник компанії Powercode

Софія Шишкіна