У Запоріжжі є декілька проблемних будинків по проспекту Соборному. Зокрема Regionnews писав про будинки будинок на Соборному, 234 та 189. , обидва відноясяться до пам’ятки культурної спадщини міста. І якщо перший взагалі аварійний, то другий, якщо поквапитися, можна врятувати, там осипається лише фасад будинку.
Те, що становить цінність, а саме: архітектура, оздоблення, скульптури – вже потроху опадає і створює небезпеку для людей.
Скажімо, такий будинок є за адресою: проспект Соборний, 189. Компанія, в управлінні якої знаходиться будинок, запевняє, що нічого з цим зробити не може, проблема не вирішувана, оскільки потрібні спеціальні дозволи. На етапі цьому питання й завмерло.
Чи насправді все так печально, чи існує об’єктивна проблема, в чиїй компетенції вирішення даного питання, хто і як повинен усувати аварійність та нівелювати небезпеку – спробуємо розібратися в цій статті.
Справді, відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» ремонт пам’яток місцевого значення здійснюються за наявності письмового дозволу обласної державної адміністрації, на підставі погодженої з ними науково-проектної документації.
Тому спершу слід розібратися, на кого покладається обов’язок з ремонту.
Згідно з ч. 1 ст. 24 того самого закону власник або уповноважений ним орган, користувач зобов’язані утримувати пам’ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.
Якщо будинок є багатоквартирним і не належить якомусь конкретному власнику, тобто в ньому знаходяться квартири та нежитлові приміщення багатьох співвласників, то відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку є об’єктом спільного майна багатоквартирного будинку.
При цьому спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників і не може бути виділено чи поділено.
Слід пам’ятати, що замовник будівництва або попередній власник будинку зобов’язаний передати паспорт об’єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок співвласникам в особі їх об’єднання або особі, уповноваженій співвласниками. У разі якщо ОСББ не створено та уповноважену особу не визначено, паспорт об’єкта будівництва та примірник технічної документації на будинок передаються управителю, якщо його обрано відповідно до закону.
Таким чином, незалежно від створення ОСББ, обрання управителя, передання паспорта з технічною документацією співвласникам, обов’язок щодо здійснення ремонту лежить на всіх співвласниках разом.
Якщо створено ОСББ, то питання розроблення проектної документації та отримання дозволу від облдержадміністрації є проблемою цього ОСББ, оскільки такі дії виконуються в порядку самозабезпечення відповідно до ст. 22 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
У свою чергу, управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором і передбачає ціну послуг та порядок оплати послуг.
При цьому витрати на управління багатоквартирним будинком включають:
- витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;
- витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
- витрати, пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;
- витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення.
Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Великого значення набуває фактичний стан об’єкта культурної спадщини, оскільки від цього залежить, якого виду робіт він потребує: чи достатньо поточного ремонту, чи навпаки потрібен капітальний ремонт або навіть повноцінні будівельні роботи з реставрації тощо.
Згідно з Правилами надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затвердженими постановою КМУ від 05.09.2018 р. № 712 послуга з управління включає поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Під час надання послуги з управління управитель забезпечує виконання робіт та послуг з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, що входять до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території, з урахуванням обов’язкового переліку робіт та послуг, що затверджується Мінрегіоном.
Обов’язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, затверджений наказом Мінрегіону від 27.07.2018 р. № 190, і включає поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків), та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.
Оскільки поточний ремонт пам’ятки культури потребує проекту, на підставі якого видається дозвіл, але розроблення такого проекту не входить до складу витрат, то дійсно відповідні додаткові витрати співвласники будинку повинні нести окремо шляхом прийняття відповідного рішення та укладення з управителем додаткової угоди до договору.
Однак і управитель повинен вчасно донести до співвласників відповідну інформацію про необхідність таких витрат.
Зокрема, управитель не пізніше ніж протягом 20 днів з моменту набрання чинності договором управління складає план здійснення заходів з утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточного ремонту спільного майна будинку, що включає, крім іншого:
- план-графік технічного огляду будинку;
- план-графік поточного ремонту;
- інші заходи (у разі необхідності та залежно від наявного обладнання будинку).
У разі пошкодження або виходу з ладу окремих частин спільного майна будинку, якщо внаслідок цього їх подальша експлуатація є неможливою або створює загрозу життю і здоров’ю людей та/або майну співвласників, а вартість їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель:
- повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат;
- зупиняє надання послуги з управління в частині експлуатації таких частин спільного майна будинку до моменту прийняття співвласниками рішення про проведення робіт з їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) та визначення джерела фінансування таких робіт.
Однак ця ситуація не повинна бути перешкодою для ліквідацію аварійних ситуацій.
У випадку виникнення аварії, зокрема пошкодження несучих, огороджувальних та несуче-огороджувальних конструкцій будівлі, управитель проводить аварійно-відновні роботи.
Граничний строк проведення аварійно-відновних робіт становить не більше семи діб з моменту встановлення факту аварії, якщо витрати на проведення відповідного обсягу аварійно-відбудовних робіт передбачені кошторисом. При цьому управитель негайно після встановлення факту аварії повинен забезпечити огородження небезпечної зони та /або негайно припинити експлуатацію небезпечної зони спільного майна будинку. Аварії, що загрожують безпеці проживання в будинку, усуваються невідкладно.
Для ліквідації аварійних ситуацій дозвіл не потрібний.
Насамкінець, якщо поточним ремонтом не обійтися, потрібна додаткова участь співвласників у витратах на капітальний ремонт.
У разі прийняття рішення співвласниками та включення відповідних умов до договору управління управитель накопичує кошти на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку.
Для цього управитель відкриває окремий банківський рахунок для приймання відповідних платежів та проведення розрахунків за таким багатоквартирним будинком.
Кошти такого рахунка є власністю співвласників та використовуються виключно за цільовим призначенням.
Кошти, що надходять від використання спільного майна та встановлення сервітутів (орендна плата, плата за сервітут), спрямовуються на капітальний ремонт (заміну) спільного майна багатоквартирного будинку.
Кошти, що надходять як внески на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна будинку, спрямовуються на відповідні цілі згідно з умовами договору управління.
За результатами технічного огляду будинку управитель інформує співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку. Під час інформування управитель надає співвласникам рекомендований план капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку.
У цьому плані повинен бути визначений весь алгоритм дій та фінансових витрат, що включає розроблення проектної документації, авторський та технічний нагляд, отримання дозволу обладміністрації тощо.
У разі коли це передбачено договором управління та/або іншим договором, управитель організовує виконання та виступає замовником робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку.
У договорі, укладеному між управителем та співвласниками, який передбачає виконання управителем функцій замовника робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку, повинно бути визначено:
- умови фінансування співвласниками робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна будинку;
- порядок погодження із співвласниками плану виконання робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку;
- порядок обрання управителем підрядника (підрядників) на проведення робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку та погодження вартості таких робіт із співвласниками;
- порядок звітування управителем про витрачання коштів на проведення робіт з капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку та надання співвласникам доступу до відповідних первинних документів, що підтверджують факт здійснення та оплати таких робіт.
Ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає:
- витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису;
- винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Кошторис враховує обов’язковий перелік робіт (послуг), а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території та є невід’ємною частиною договору управління.
Таким чином, ремонт пам’ятки культурної спадщини передбачає сукупність дій не тільки управителя, але й співвласників, навіть коли ремонт є поточним.
Насамкінець закон про охорону культурної спадщини передбачає, що якщо власник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління, самостійно не здійснюють ремонт, то відповідний орган охорони культурної спадщини може зобов’язати їх здійснити відповідні заходи, видавши відповідне розпорядження.
У разі, коли вони не в змозі виконати розпорядження, орган охорони культурної спадщини може вжити необхідних заходів самостійно (повністю або частково), профінансувавши їх за рахунок спеціальних коштів на фінансування охорони культурної спадщини.
Спеціально для Regionnews – Олександр Пеньков, адвокат
