Всередині квітня на сайті міської ради Запоріжжя з’явилася петиція, в якій мешканці міста просять забрати право управління будинками в керуючої компанії “Місто для людей” та провести перевірку роботи управителя, якого через конкурс обрала міська влада. Ініціатива абсолютно зрозуміла – послуги, які надає, або навпаки не надає компанія, але мала б, абсолютно не влаштовують містян. Люди скаржаться на високі тарифи та повну бездіяльність.

Необхідну кількість підписів петиція зібрала і питання повинні були розглянути на сесії міської ради. Люди сподівалися на дії від влади, натомість на сайті міської ради з’явився проєкт рішення, який починається словами: “Не підтримати петицію….”

Чому міська влада не погоджується забрати право управління в “Міста для людей” та чому не планує здійснювати перевірку діяльності. Розібратися допоміг адвокат, що є хорошим фахівцем в місцевому самоврядуванні – Олександр Пеньков.

Що робити з несумлінним управителем багатоквартирного будинку

19.04.2021 р. було оприлюднено електронну петицію № 6637 щодо ініціювання перевірки та позбавлення права управління керуючої компанії ТОВ «Місто для людей Запоріжжя».

Причина зводиться до систематичного невиконання своїх зобов’язань з управління багатоквартирним будинком.

20.05.2021 р. було оприлюднено проєкт рішення міської ради № 36 «Про не підтримку електронної петиції щодо ініціювання перевірки та позбавлення права на управління будинками керуючої компанії ТОВ «Місто для людей Запоріжжя».

В пояснювальній записці до цього проєкту зазначено, що проведення перевірки та позбавлення права управління компанії знаходиться поза межами компетенції органів місцевого самоврядування.

Таким чином, ймовірно, проблема вирішена не буде.

Хто прав, хто винуватий і що робити далі – в цій статті.

Законом, який регулює порядок визначення управителя багатоквартирного будинку, є Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Згідно з ч. 1 ст. 9 цього закону управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – ОСББ чи асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку.

При цьому ч. 1 ст. 11 цього ж закону визначає, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором, умови якого затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Жодних положень про участь у цьому процесі органів місцевого самоврядування, або контролю за виконанням договору з їх сторони, закон не містить.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 10 закону визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем належить до повноважень зборів співвласників зборів багатоквартирного будинку.

Єдиним виключенням з цього правила була первісна тимчасова ситуація протягом одного року з дня набрання чинності Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Слово «була» застосовано не дарма, оскільки перехідні положення закону надали виконкомам повноваження визначити управителів багатоквартирних будинків лише один раз.

Зокрема частина 5 статті 13 згаданого вище закону містить такі перехідні положення.

У разі якщо до 01.07.2016 р. співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок, або органом, якому було делеговано відповідні функції.

Порядок проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2016 р. № 150.

Цей документ також не містить ніяких додаткових положень щодо участі органу місцевого самоврядування у контролі його діяльності після конкурсу.

Взагалі помилково ототожнювати цей конкурс із тендерними процедурами публічних закупівель. Законодавець лише наділив виконкоми повноваженнями на випадок бездіяльності співвласників, щоб останні не залишилися взагалі без послуг.

При цьому договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за наслідками конкурсу укладається строком на один рік, підписує його від імені співвласників уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, який визначив управителя.

Тобто стороною цього договору закон у будь-якому разі визначає співвласників багатоквартирного будинку, а не виконком відповідної ради.

Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Тобто, якщо співвласників багатоквартирного будинку не влаштовує визначений виконкомом управитель, вони вправі в будь-який час без пояснення причин розірвати договір за рішенням зборів співвласників. В протилежному випадку цей договір буде щоразу продовжуватися і органи місцевого самоврядування не матимуть на це ніякого впливу.

Відповідно до пунктів 45-50 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 р. № 712, у разі ненадання, надання неналежної якості послуги з управління співвласник має право викликати управителя для перевірки її якості. Перевірка якості послуги з управління здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

За результатами перевірки якості послуги з управління складається акт-претензія, який підписується співвласником та управителем.

Управитель (його представник) повинен прибути на виклик співвласника у строки, визначені в договорі управління, але не пізніше ніж протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення співвласника.

Акт-претензія складається управителем (його представником) та співвласником і повинен містити інформацію про ненадання чи надання неналежної якості послуги з управління із зазначенням причин, дату (строк) її ненадання чи надання неналежної якості, а також іншу інформацію, що характеризує її ненадання чи надання неналежної якості.

У разі неприбуття управителя (його представника) в установлений договором управління строк або необґрунтованої відмови підписати акт-претензію такий акт підписується співвласником та не менш як двома іншими співвласниками, які проживають (розташовані) у сусідніх приміщеннях, і надсилається управителю рекомендованим листом.

Управитель протягом п’яти робочих днів вирішує питання про задоволення вимог, викладених в акті-претензії, зокрема шляхом здійснення перерахунку вартості послуги з управління, або видає (надсилає) співвласникові обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензії. У разі ненадання управителем відповіді в установлений строк претензії співвласника вважаються визнаними таким управителем.

Управитель самостійно здійснює перерахунок вартості послуги з управління за весь період її ненадання чи надання неналежної якості, а також сплачує співвласникам неустойку (штраф, пеню) у розмірі, визначеному договором управління.

За перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт управитель сплачує співвласникам штраф у розмірі, встановленому договором управління.

Якщо ні в кого зі співвласників немає копії договору з управителем, таку копію договору слід отримати у виконкомі, подавши відповідний запит.

Наостанок, не пізніше дня, що настає за днем припинення дії договору управління, управитель здійснює огляд технічного стану багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, про що складає відповідний акт. Уповноважена особа співвласників може брати участь в такому огляді. Копія відповідного акта передається уповноваженій особі співвласників.

Також управитель передає новому управителю багатоквартирного будинку чи особі, уповноваженій співвласниками, або ОСББ:

– наявну технічну документацію на такий будинок;

– інформацію про виконані роботи з технічного обслуговування і ремонту конструктивних елементів багатоквартирного будинку та інженерних систем протягом строку дії договору управління, але не більше ніж три останні роки;

– інформацію про виникнення аварійних ситуацій і технічних несправностей у розрізі конструктивних елементів та інженерних систем за строк дії договору управління, але не більше ніж три останні роки;

– дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку протягом строку дії договору управління, але не більше ніж три останні роки;

– майно, передане управителю багатоквартирного будинку за рішенням співвласників.

Не пізніше дня припинення дії договору управління управитель здійснює остаточні нарахування плати за послугу, перерахунок плати за послугу в разі її ненадання чи надання неналежної якості, якщо такий перерахунок не було здійснено раніше відповідно до вимог, визначених законодавством.

Спеціально для Regionnews  – адвокат Олександр Пеньков