Напередодні офіційного відкриття ринку сільськогосподарських земель на сайті Міністерства юстиції України було опубліковано інформацію про оподаткування купівлі-продажу землі.
Зокрема, там було зазначено, що «необхідно буде сплатити податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, та військовий збір у розмірі 1,5%. При цьому від оподаткування звільняються, наприклад, власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв), які були отримані у порядку безоплатної передачі згідно зі статтею 121 ЗК України. Пільгами за певних умов і тільки раз на рік можуть скористатися також особи, які отримали такі ділянки у процесі приватизації».
Новину було досить широко розповсюджено ЗМІ, проте вона є некоректною і не відображає актуального стану оподаткування купівлі-продажу землі.
В цілому оподатковування купівлі-продажу землі має дещо спільне з оподаткуванням купівлі-продажу житла:
ПДФО та військовий збір
Зокрема, у продавця обов’язок зі сплати ПДФО та військового збору не виникає, якщо одночасно виконуються 3 умови:
– продаж здійснюється не частіше 1 разу на рік;
– розмір земельної ділянки не перевищує норму безоплатної передачі згідно зі ст. 121 Земельного кодексу України;
– земельна ділянка перебуває у власності понад 3 роки (ця умова не розповсюджується на майно, отримане у спадщину).
Норми безоплатної передачі землі
Відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок в таких розмірах:
– для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
– для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;
– для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;
– для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;
– для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;
– для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.
Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).
Крім цього є ще одна відмінність від оподаткування житла.
Пільги та ставки податків
Відповідно до пункту 165.1.40. Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу не включається сума доходу, отриманого внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними статтею 121 Земельного кодексу України залежно від їх призначення, та майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації.
Таким чином, у переважній більшості випадків дохід від першого продажу земельної ділянки оподатковуватися не буде.
В подальшому все залежатиме від інтенсивності торгівлі землею платником податку.
Якщо ж хоча б один з чинників не виконується, то продавець справді сплачує 5% ПДФО та 1,5% військового збору від вартості земельної ділянки, яка не може бути нижче оціночної.
Якщо продавець є іноземним громадянином, то ставка ПДФО дорівнює 18%. Кошти з оподаткування купівлі-продажу землі продавець сплачує до нотаріального посвідчення договору.
Збір до ПФУ, державне мито, ПДВ та інше
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості об’єкта нерухомості (п. 9 ст. 1, п. 10 ст. 4 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування») не сплачується, оскільки земельна ділянка не підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів.
Проте сторони купівлі-продажу земельної ділянки не уникнуть державного мита в розмірі 1% вартості житла за нотаріальне посвідчення договору (п. «а» ч. 3 ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито») та послуг нотаріуса.
Щоправда, від сплати державного мита звільняються:
– 1 і 2 категорія постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
– особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до особи;
– інваліди I та II груп.
Однак, якщо пільги має лише одна зі сторін договору купівлі-продажу, то державне мито доведеться сплатити повністю іншій стороні.
Оцінка земельної ділянки зараз може бути безкоштовною, якщо при купівлі-продажу формується електронна довідка з Єдиної бази даних звітів про оцінку.
Відповідно до п. 197.1.21 Податкового кодексу України від оподаткування ПДВ звільняються операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об’єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства.
Джерело – Tax&Customs Legal Bureau
